Ипотечные банки ищут дополнительный источник капиталов, а инвесторы ищут дополнительные инструменты инвестиций. Появление ипотечных облигаций обусловлено потребностью банков в капитале, а инвесторов в доходности.
Фото: facebook.com
Автор: fingramota.org
Определимся с понятиями
Ипотечная ценная бумага – облигация, выпущенная эмитентом под обеспечение ипотечными платежами клиентов ипотечного кредитования.
Поясним на примере
Банк выдал 10 ипотечных кредитов под 10% годовых (в реальности ипотечный процент будет различным для разных заемщиков, но мы пойдем на это упрощение, чтобы наше объяснение не выглядело сложным) 10 разным людям.
- 3 человека взяли ипотеку на сумму 2 млн рублей каждый,
- 3 человека взяли ипотеку на 3 млн рублей каждый,
- 3 человека взяли ипотеку на 4 млн рублей каждый,
- 1 человек взял ипотеку на 5 млн рублей.
Общая сумма выданных ипотечных кредитов: 3*2 + 3*3 + 3*4 + 5 = 32 млн рублей.
Общая сумма выплат (рассчитанных по методу аннуитетных платежей) по такому объему кредита будет равна 308806,93 рублей в месяц, что дает денежный поток от заемщиков в размере 3 705 683,11 рублей в год.
Банк теперь может выпустить ценные бумаги, которые будут покрываться указанным выше потоком аннуитетных платежей заемщиков по ипотеке. Это будет называться секьюритизацией ипотеки (секьюрити (англ.) – ценная бумага). Банк может, например, выпустить 32 тыс. облигаций номиналом 1000 рублей с купоном 5% годовых. Общие выплаты по купонам составят: 5% * 32 000 000 = 1 600 000 рублей в год.
Зачем банки выпускают ипотечные облигации?
Чтобы ответить на данный вопрос, достаточно внимательно посмотреть на приведенные выше расчеты. Банк получает доход в размере разницы аннуитетных платежей от заемщиков и купонных выплат владельцам облигаций, в нашем случае: 3 705 683,11 - 1 600 000 = 2 105 683,11 рублей в год. Логично спросить, а зачем все это банку, если они могли бы не отдавать 1,6 млн владельцам облигаций и полностью класть себе в карман 3 705 683,11 рублей. Ответ прост. После проведения процесса секьюритизации ипотечных кредитов банк получает 32 млн рублей от владельцев облигаций.
Посмотрите на всю логику событий еще раз:
- Банк выдал ипотечных кредитов на сумму 32 млн рублей. Банк получил аннуитетные платежи в размере 3 705 683,11 в год.
- Банк разместил облигации под ипотечное обеспечение и получил за вычетом купонных выплат платежи в размере 2 105 683,11 в год.
- Банк разместил облигации, а значит получил 32 млн рублей себе на счет.
- Теперь банк опять может выдать ипотечных кредитов на сумму 32 млн рублей. Вот так это работает!
На сайте дом.рф можно посмотреть все действующие выпуски ипотечных облигаций. Заметим, что ипотечные выпуски чаще всего обладают свойством амортизации и возможностью досрочного погашения. Посмотрите проспект уже погашенного выпуска, чтобы понять свойства ипотечных облигаций.
Удачных инвестиций и здоровья!
---
Телеграм-канал «Финграмота / Fingramota.org» - https://t-do.ru/fingramota_org
