Общепринятый подход к расчету ипотечного кредита, прежде всего не обижает банк, а во вторую очередь делает платежи удобными клиенту, так как они всегда одинаковые. Разберемся, как банк считает ипотеку, а также узнаем, какие действия клиента выгодно скажутся на размере ипотечных платежей.
Фото: facebook.com
Автор: fingramota.org
Когда вы понимаете внутреннее устройство любого предмета, им становится проще пользоваться, можно избежать травм и других проблем. С кредитом работает такая же логика. Знать и понимать внутреннее устройство ипотечного кредита вдвойне важно, ведь его берут на очень длительный срок, а выплаты по нему будут долгие годы съедать значительную часть дохода семьи. Мы постараемся на простых примерах объяснить внутреннее устройство ипотечного кредита.
К одному из главных свойств ипотечного кредита можно отнести равенство платежей по кредиту в течение всего срока кредита. Исключение обычно составляют всего два платежа: первый, так как в него включены комиссии и страховки, а также последний, так как он обычно не может получиться равным предыдущим из-за набежавшей ошибки округления за все годы.
Рассмотрим пример расчета ипотечного кредита
- Размер ипотечного кредита: 2 млн рублей;
- Срок: 20 лет;
- Ипотечный процент: 7% годовых.
Для нашего расчета совершенно не важен такой параметр, как цена квартиры. Величина первоначального взноса будет влиять на процентную ставку, но так как мы ее уже задали условиями, то сейчас этот аспект уже не важен.
Задача компьютеров банка – рассчитать ваш ежемесячный платеж. Для этого финансисты используют формулу вычисления коэффициента РVIFA, который позволяет учесть длительность кредита и кредитный процент.
В этой пугающей формуле i – кредитный процент за период (в нашем случае это будет годичный процент переведенный в месячное значение), а n – число периодов (в нашем случае это будут годы ипотечного кредита переведенные в месяцы).
Подставив значения, мы получим:
- РVIFA = 128,9825065;
- ежемесячный платеж = 15505,98 руб.
- за 20 лет вы заплатите банку - 3 721 434,89 руб.
- за 20 лет сумма переплаты составит - 1721434,89 руб.
Важно понимать, что вы будете в самом начале выплат платить в основном проценты по кредиту, а на погашение основного долга будет идти намного меньшая сумма. В нашем случае, из самого первого платежа в размере 15505,98 руб. вы уплатите процентов в размере 2 млн * 7%/12 месяцев = 11666,67 руб. Ведь на момент первого платежа вы должны банку всю сумму, все 2 млн рублей, а значит, что именно с этой суммы банк начислит процент по кредиту.
Давайте изменим условия кредита, чтобы увидеть, как меняется размер переплаты и размер ежемесячного платежа.
Пусть процент по кредиту станет 6% годовых. Остальные условия будут неизменны. Банк будет готов снизить процент, если вы внесете большую часть первоначального взноса за квартиру (так как мы не изменили размер выданного кредита, то можно предположить, что вы решили купить более дешевую недвижимость). Это снижает риски банка, а значит, банк будет готов пойти вам навстречу.
Подставив значения, мы получим:
- РVIFA = 139,5807717,
- ежемесячный платеж = 14328,62 руб.
- за 20 лет вы заплатите банку - 3 438 869,08 руб.
- за 20 лет сумма переплаты составит - 1438869,081 руб.
Вывод: Сумма переплаты за 20 лет уменьшилась почти на 200 тыс. рублей, а ежемесячный платеж упал почти на 1200 рублей.
Пусть уменьшится срок кредита. Теперь он будет составлять 15 лет. Остальные условия будут неизменны (т.е. 2 млн руб. и 7% годовых).
Подставив значения, мы получим:
- РVIFA = 111,2559576,
- ежемесячный платеж = 17976,57 руб.
- за 20 лет вы заплатите банку - 3 235 781,78 руб.
- за 20 лет сумма переплаты составит - 1235781,775 руб.
Вывод: Сумма переплаты за 15 лет уменьшилась почти на 500 тыс. рублей, но ежемесячный платеж вырос почти на 2500 рублей.
Общий вывод: Если для вас важен размер ежемесячного платежа по кредиту, то есть смысл выбрать длинный срок погашения. Если для вас важнее уменьшить общий размер выплат, то есть смысл выбирать более короткие сроки кредитования. На первый взгляд должно быть очевидно, что заемщики всегда должны быть заинтересованы отдать как можно меньше денег банку, но размер ежемесячного платежа будет всегда ограничен доходом заемщика, что не позволит всегда идти за коротким кредитом с высоким ежемесячным платежом.
Знайте финансовые инструменты и будьте здоровы!
---
Телеграм-канал «Финграмота / Fingramota.org» - https://t-do.ru/fingramota_org
