По данным Минстроя России на сайте фонд214.рф числится 877 проблемных объектов жилищного строительства в России. Число договоров долевого участия обманутых дольщиков – 98 тысяч. Ситуация абсолютно неприемлемая для цивилизованного государства и правовых рыночных отношений. Избавить будущих дольщиков от проблем призван новый 218-ФЗ, где сделки с застройщиками можно осуществлять через эскроу-счета.
Карта проблемных объектов России. Источник: фонд24.рф
Автор: fingramota.org
Что такое эскроу-счёт?
Эскроу-счёт (англ. escrow) — специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.
Зачем нужен эскроу-счёт?
Задача механизма финансирования строительства жилых объектов с использованием эскроу-счетов – обезопасить простого дольщика от обмана со стороны застройщика.
Как работала система раньше?
Дольщик несет деньги нечестному на руку застройщику, застройщик берет деньги, исчезает с деньгами дольщика, дольщик остался без объекта недвижимости и без денег. Плохо? Плохо!
Как должна работать система по новым правилам?
Дольщик, застройщик и банк-контрагент заключают трехсторонний договор по следующей схеме:
- составление и подписание трёхстороннего договора, сторонами которого являются плательщик (дольщик), получатель (застройщик), а также доверительное лицо (банк),
- регистрация соответствующего счёта,
- размещение на нём оговоренной денежной суммы, используемой для выполнения расчётов по торгово-финансовой операции, выступающей предметом договора.
Застройщик получит деньги дольщиков только после введения дома в эксплуатацию, когда банк перечислит застройщику деньги дольщиков после выполнения обязательств, прописанных в трехстороннем договоре.
Данный подход призван полностью защитить дольщиков объектов жилой недвижимости. Однако по новому закону 218-ФЗ, все-таки можно осуществлять прямое долевое финансирование без использования эскроу-счетов, но по измененным правилам.
В соответствие с Постановлением Правительства России от 22 апреля 2019 года №480, застройщики вправе привлекать средства граждан напрямую, но при следующих ограничениях:
- Критерий степени готовности проекта строительства установлен в размере не менее 30% за исключением ряда случаев.
- Если проект строительства реализуется в рамках договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении (развитии) территории, то степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 15%.
- Если проект строительства реализуется застройщиком, включённым в перечень системообразующих организаций, то степень готовности проекта должна составлять не менее 6%.
- Критерий количества заключённых договоров долевого участия установлен в размере, подтверждающем передачу участникам долевого строительства по таким договорам не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Какова процедура покупки жилья с эскроу-счетом?
Процедура стала более долгой и требует большего числа шагов, но гарантия безопасности – это главное!
Теперь процедура покупки квартиры через договор долевого участия стала 2-х этапной и занимает около 2 недель.
- Застройщик и дольщик-покупатель заключают ДДУ на условиях использования эскроу-счетов. ДДУ затем регистрируется в Росреестре, что по правилам занимает не более 9 дней.
- После регистрации ДДУ в Росреестре дольщик, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор и открывают эскроу-счет. Дольщик вносит деньги на свой счет в установленном договором порядке в течение 3 дней, если не указаны другие условия.
Каковы условия возврата денег со счета эксроу?
Нужно расторгнуть договор ДДУ, что возможно при следующих условиях:
- Застройщик признан банкротом, по нему открыто конкурсное производство;
- Застройщик ликвидирован по решению суда;
- Застройщик не передал объект недвижимости в установленный срок.
А что произойдет в случае отзыва лицензии у банка-контрагента?
Ничего страшного, так как средства на эскроу-счете застрахованы государством на сумму до 10 млн. руб. Так как цена большинства квартир, покупаемых на условиях долевого участия в России, меньше этой суммы, то можно говорить о практически полной защищенности дольщиков от данной ситуации.
Вывод
Дольщиками жилой недвижимости станет спокойней спать, а застройщикам придется привыкать к новой схеме.
P.S.
218-ФЗ от 13 июля 2015 г.
151-ФЗ от 27 июня 2019 г. О внесении изменений в 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года
